隨著海南全島建設自貿區的消息傳來，最近一段時間，頻頻有朋友來咨詢——去海南炒房，還有機會嗎？

嗯，也許真的沒有機會了。中共海南省委辦公廳、海南省人民政府辦公廳已於4月22日晚發布《關於進一步穩定房地產市場的通知》(以下簡稱《通知》)，實行嚴格的限購政策，並在已出台限購政策的基礎上，實施全域限購。那么，全域限購到底怎么限？投資客一點機會都沒有了？下文將一一詳細分析。

全域限購到底怎么限？

根據《通知》相關內容，海南本次出台的全域限購政策主要包括以下幾個方面：

第一，部分城市的住房，只能對本地居民出售。具體而言，五指山、保亭、瓊中、白沙4個中部生態核心區市縣建設的住房只能面向本市縣居民家庭銷售，也就是說，外地居民的投資投機性購房一概被禁。

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第二，加大對重點城市的限購力度。海口、三亞、瓊海已實行限購的區域，非本省戶籍居民家庭購買住房的，須提供至少一名家庭成員在海南省累計60個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。而且，即使符合了購房條件，最多也只能購買一套房。

第三，在上述區域之外，非本省戶籍居民家庭購買住房的，須提供至少一名家庭成員在海南省累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。這就意味著，不僅是海南的一些主要城市限購，就連在一些不知名的地區，買房也要開具個人所得稅和社保繳費證明。

此外，除了限購，海南房地產政策還規定，非本省戶籍居民家庭在海南省購買住房，申請商業性個人住房貸款的首付款比例不得低於70%；同時，居民家庭或企事業單位、社會組織在海南省購買的住房，取得不動產權證滿5年後方可轉讓。

可以說，海南此次全域限購的力度之大、范圍之廣前所未有，這既是曆史的慣性，也具有特定的時代背景。

限購的曆史慣性和時代背景

至今年3月以來，海南已4次加碼樓市調控政策——3月31日的“完善房地產限購政策”、4月14日的“建設用地總量在現有基礎上不增加”、4月20日的“公積金貸款首付提至30%”以及4月22日的“全域限購”。再將時間軸放長一點，近兩年來，海南省已接連發布了十多次房地產調控政策，其中，影響較大的幾次如下：

不難看出，本輪的全域限購是海南曆次限購政策的慣性和延續。

從根本上講，海南是我國最大的經濟特區，地理位置獨特；其擁有全國最好的生態環境，同時又是相對獨立的地理單元，具備成為全國改革開放試驗田的優勢，前景不可估量。這是支撐當地房地產行業投資投機行為的基礎，也聚焦著來自全國甚至全世界的房地產投資投機者的目光。

當然，本輪全域限購也具有特定的時代背景。

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在博鼇亞洲論壇2018年年會和海南建省辦經濟特區30周年之際，《中共中央國務院關於支持海南全面深化改革開放的指導意見》正式對外發布，明確提出“支持海南全島建設自由貿易試驗區，支持海南逐步探索、穩步推進中國特色自由貿易港建設，分步驟、分階段建立自由貿易港政策和制度體系”。一時間，嗅覺敏銳的購房客迅速從全國各地紛至遝來，各大樓盤銷售中心人潮湧動，資金紮堆進入海南房地產市場。

幾天內，部分樓盤價格就出現了1000元-3000元的上漲；還有的房地產企業發現有利可圖，乘機捂盤、哄抬價格。如果此時再不出台相關政策，一旦房價高企、泡沫形成，後果將不堪設想。

事實上，海南樓市已經坐過兩次過山車：

曆史不能重演，也不應重演。

目前，海南當地居民的購房壓力、生活成本已經不低。2017年，海南全省城鎮居民人均可支配收入30817元；而現階段，海口的住房均價已超過15000元/平方米，三亞更高達30000元/平方米。政府實施全域限購以限制過熱的投資投機需求、防止房價的畸形上漲刻不容緩。

限購的市場反應和折射出來的問題

在如此嚴格的限購令面前，市場反應如何？

縱觀海南房地產市場，每年有將近80%的份額被外地購房者所占據；而本輪限購主要針對外地購房者，如此一來，當地房地產企業勢必會有大量意向客戶流失，而它們的資金回籠也很可能出現麻煩。因此，部分房地產企業不得不著手研究新的融資方案，甚至編制人員裁減計劃等內容。

既然本輪全域限購主要是針對外地購房者，那么外地購房者是否可以考慮將戶籍遷入本地，進而實現其購房計劃呢？答案是，很難！

全域限購的新政規定：自本通知發布後，戶籍遷入本省的居民家庭只能購買一套住房，並且須提供至少一名家庭成員在海南省累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。

這樣，在短期內，外地購房者已不可能通過戶籍遷移以達成其購房目的，無法在戶籍上“動腦筋”、“鑽空子”。

不過，與過去大多房地產限購令一樣，本輪的全域限購新政仍不可避免地面臨“假結婚、假離婚”的困擾和挑戰：

盡管新政明確規定，將嚴肅懲戒“假結婚”、“假離婚”等騙購行為，但事實上，對於“假結婚”、“假離婚”等行為進行監督的社會成本過高；同時，“將婚姻登記嚴重失信當事人名單報送全國婚姻登記信用信息平台”實屬軟約束，對騙購行為人的處罰力不夠、約束力不強。

當然，在全域限購的新政下，騙購者依然有空子可鑽，不過，其也面臨著諸多風險。一方面，新政指出，居民家庭或企事業單位、社會組織在海南省購買的住房，取得不動產權證滿5年後方可轉讓；且不說，5年內海南房地產市場將呈現何等景象，萬一受新政影響，房價掉頭下挫，騙購者自當深套其中。另一方面，只要此項政策長期執行，即使過了5年之限，符合資曆的接盤者(購房人)也不多、甚至寥寥無幾，到時騙購者是否還能將房產如願變現，也著實堪憂。

不過話又說回來，限購始終是行政手段，其對經濟調節只能起一時之效、治標不治本；從長遠計，海南房地產行業的持續健康發展，還是要從最根本的戰略入手，通過思路、結構和制度的調整，充分發揮出市場及其主體的力量。

海南房地產行業將往何處去？

筆者以為，海南房地產行業發展的戰略調整，大致可以從思路、結構和制度三方面進行。

首先，思路調整。長期來看，海南應充分挖掘其獨特優勢，發展可持續的“休閑度假經濟”，而不是傳統的、一錘子買賣的“住房經濟”。“休閑度假經濟”，需要通過各組成部分的累積，逐漸形成一個大花園、大景區，培養出長久的、三宜的(宜居、宜遊、宜健康)、開放的、國際化的度假天堂；不能只顧眼前小利、急功近利，開發銷售一般居住型的房地產而浪費寶貴的土地資源。而對於旅遊房地產的開發，其不僅要與周邊的生態環境、自然資源、旅遊景觀等相得益彰，更要讓前來休閑旅遊、度假養生的人都能夠在海南留下珍貴的印象，充分體驗、享受到海南的美好。事實上，從“住房經濟”到“休閑度假經濟”的戰略轉型，本身對炒房團、投資投機者們來說也是重要的政策信號，能對房價攀升構成一定的抑制作用。

其次，結構調整。明確海南休閑度假的特殊屬性，接下來的項目開發，就要牢牢樹立與旅遊觀光、休閑度假相聯系的理念，包括小城鎮建設和新農村建設等所有建設項目，也應與國際旅遊島的需要相銜接，與城市化的發展相聯系。一方面，可以依靠資源整合延長產業鏈，“開發一點而帶動一片”；另一方面，可以通過產業集聚培育若幹個“園區經濟”，形成新的經濟增長點，這使投資領域得以拓寬，從而避免投資投機者過度集中於房地產行業。

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再次，制度調整。海南在一個比較落後的基礎上打造國際化的休閑度假聖地，需要大量的資金投入；而海南實際上又是一個經濟實力不太強的省份，其投入的資金又大都需要從外部引進。這時候，海南不妨充分發揮其經濟特區的優勢，大膽進行制度的調整和創新，組建與旅遊房地產相關的信托、保險、金融等配套服務機構，以分散旅遊房地產的經營風險，提高旅遊房地產市場的可信度、信譽度。

要是有一天，海南的看點從優美的風景變成了一片片鱗次櫛比的房子，恐怕會讓人感到十分遺憾。一句話，別讓房子擋住了風景！

文章轉自http://news.10jqka.com.cn/20180514/c604426155.shtml